卖旧换新、收旧换新、拆旧换新三种模式供选择

　　12月12日，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，对十部门近日联合印发的《关于住房“以旧换新”的指导意见》进行解读。《意见》旨在打通新房、二手房市场，持续释放住房领域消费需求。

　　当前，我省房地产市场正处于深度调整阶段，群众住房需求正从“有没有”转向“好不好”，改善住房条件的需求潜力仍然较大。但受二手房交易周期长、资金压力大等因素影响，群众换购新房需求未能有效释放。省住房城乡建设厅副厅长麻鹏飞表示，《意见》总结提炼各地实践经验，通过建立规范有序的换新模式、提出金融支持措施、完善服务流程等方式，缩短交易周期，打通市场置换不畅的堵点，缓解换房资金压力，将有效促进住房以旧换新，推动住房消费健康发展。

　　三种模式破解“卖旧”焦虑

　　换房子最担心什么？“旧房卖不出去，新房不敢定”或者“新房定了，旧房却卖不掉”。

　　《意见》提出“卖旧换新、收旧换新、拆旧换新”三种模式。针对传统的“卖旧买新”，支持房地产经纪机构推广“帮卖”，由房产经纪机构、房企与购房者签订三方协议，如旧房按期售出，则置换流程推进；若未在规定时间售出，则由房地产经纪机构联合房企“兜底收购”或退还新房意向金。

　　“收旧换新”模式提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。其中，由政府主导收储辖区内的普通商品住房，可用作保障性住房、长租房、人才公寓等。由房企主导的，购房群众先行支付新房首付，旧房房款可直接抵顶剩余新房房款。

　　“拆旧换新”模式鼓励各市一项目一策推进老旧住房自主更新、原拆原建，对符合规划的老旧住房，允许在资金平衡的前提下补齐公共配套设施，甚至允许新增建筑量不计入容积率。

　　加大换新购房补贴力度

　　换房之难，还难在换房成本高。《意见》打出组合拳，推动“降本增效”。

　　真金白银的补贴直接减轻负担。《意见》提出降低交易成本的两种方式。一是加大换新购房补贴发放力度，鼓励各市结合本地实际，对出售自有住房并购买新房的群众发放以旧换新补贴。二是鼓励企业加大换新支持力度，支持房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。

　　省住房城乡建设厅总经济师尹枝俏介绍，目前，枣庄、东营等8市出台发放以旧换新补贴支持政策；济南对出售自有住房并购买济南新建商品住房的，给予最高10万元补贴。

　　在金融支持方面，我省将拓宽住房公积金使用范围，开展二手房“带押过户”业务，以旧换新购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，可核减一次公积金贷款次数。

　　省自然资源厅总规划师朱潇举例介绍，如王女士想要以旧换新，但是旧房子有60万元的公积金贷款，如果在传统模式下交易旧房子，需要先筹集60万“过桥资金”把旧房子的贷款还清、解除抵押后才能办理过户，资金压力大、办理周期长。但通过公积金“带押过户”，王女士不用提前筹集这60万元的资金，在办理过户时买家可申请新公积金贷款，公积金中心用买家的新贷款偿还王女士的旧贷款，余额用于支付购房款，免去了“提前筹集资金偿还贷款”的繁琐程序，办理周期大幅缩减。

　　此外，我省还将创新金融支持产品，引导金融机构开发专项金融产品，鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款。

　　制定二手房价格评估细则

　　房屋置换，无论是“先卖后买”还是“先买后卖”，都在一定程度上存在着周期长、不确定性高、流程繁琐等现实痛点。

　　《意见》提出要优化“一站式”服务，推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同，最大限度减少居民“多头跑、反复问”。

　　针对大家普遍关注的旧房价格，我省将完善旧房评估服务机制，指导各市结合本地实际，制定二手房价格评估细则，形成统一标准规范，为二手房交易提供制度支撑。同时，推行多元化评估方式，推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式，打造公开、可追溯、多方监督的二手房价格评估体系。

　　在网签备案环节，允许居民先定新房，待旧房完成转移登记后再办理新房网签。

　　尹枝俏介绍，临沂城投集团打造“焕新购”品牌，25天即可完成全部手续过户，已成交431套；泰安探索构建“房产服务一体化”体系，打造房产一体化服务大厅，设立494家“以旧换新”代办点，提供旧房销售和新房置换服务。

　　此外，《意见》不仅考虑了购房者，更兼顾市场可持续性。鼓励旧房“微改造+功能升级”再售、支持旧房用于发展租赁住房，既盘活了存量资产，又完善了住房保障体系，将实现民生改善与市场健康发展的双赢。（记者 方垒）